Арендатор не платит аренду год. как поступить?

Сдали много лет назад гараж одному мужику. всегда платил исправно. потом маме прихолилось выбивать из него деньги за гараж каждые три месяца и последние два года все свеллсь к тому, что мне с трудом удается выбить свои деньги раз в год перед нг, т. к. мама умерла. ключей от гаража у нас нет. оригинал логовора сто лет как утерчн и все было на словах, т. к. человек много лет не давал повода усомниться в своей плрядочности. думаю, что гараж ему не омобо нужен уже, поэтому он неохотно платит, хотя ставку мы не поднимали уже лет 6 или 7 и она вообще ниже средней по городу примерно в двое. хочу получить свои деньги за аренду и расторгнуть договоренносиь, т. к. выбивать их каждый раз по месяцу а то и больше надоело. если я напрямую скпду, что собираюсь сменить замки если он не заплатит, боюсь, он вывещет все вещи и пропалет навсегда. могу ли я опечать гараж до пошашения долга? как это сделать? мужики из гаража предлодили вскрыть и выбросить весь хлам а если там машина или мотоцикл то отвезти на штрафсточнку через полицию. но думаю, это для меня слишком дорого обойдётся. что посоветуете? хочеися решить вопрос мирно - все же с ним столько лет не было проблем и он явно не сволочь. но и я не могу больше ждать, т к нужны деньги.