Квартиры, комнаты, и выделенные доли...

Здравствуйте! встал вопрос покупки комнаты в квартире в подмосковье. по факту нужна прописка мужу и жене, но возникло несколько нюансов.

квартира 3-комн: первая комната- наш продавец, вторая еще один человек, третья - мужчина который там проживает, но еще не оформил наследство на себя.

продавец утверждает, что купил по договору дарения эту комнату 2 года назад, был прописан там вместе с женой. сейчас выписаны они. сказал, что комната оформлена на него и что чтобы прописать жену, согласие других собственников не требовали. сказал, что комната выделена в натуре, в свидет. на право собственности указано, что право на столько-то% в квартире площадью столько-то квадратов, что соответствует комнате 18 кв. м.

продавец больше склонен к договору дарения, чем купля-продажа, т. к. согласие собственников собрать сложно. особенно у того, кто не вступает 3 года в наследство. при этом показывает, что покупал тоже по договору дарения, но в договоре указанна сумма, типа в случае расторжения даритель возмещает такую-то сумму. и еще расписка есть что получена сумма по такому-то договору. но как может быть договор дарения с суммой и распиской?

заходили в росреестр, там посмотрели документы, сказали, что согласие собственников всех требуется для дкп, но разве такое может быть если комната выделенная?

ваше мнение по данному вопросу? если комната выделенная, какая формулировка должна быть в свидетельстве на право собственности?