Завещание на квартиру.

Если без факт. вселения зарегиться по месту жительства или месту пребывания, то по нов. закону "о резиновых квартирах" это фиктивная регистрация.
http://www.rg.ru/2013/12/25/izmeneniya1-dok.html
фиктивная регистрация гражданина российской федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в российской федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в российской федерации -
наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
так что либо этот риск с фиктивной регистрацией, либо после его смерти квартиру опечатают, и только после получения свидетельства о праве на наследство- через 6 мес. сможете "распечатать", после регистрации на вас перехода права собственности на основании свидет. о праве на наследство.